Home / Knowledge Hub / Events

Registration of contracts for the sale of units sold off-plan in the interim registry is conditionally no longer required for its validity


Since the enactment of Law No. 13, for the year 2008, on the Interim Real-Estate Register in the Emirate of Dubai (hereinafter referred to as “Real-Estate Register Law”), the UAE legislator mandated that all units sold off-plan must be registered in the interim registry. Off-plan units are considered to be units that are either under construction or units that are only available for sale on a master plan without any physical presence yet. As a result, it has become clear that any Sale and Purchase Agreement (“SPA”) for an off-plan unit that is not registered in the interim registry is invalid, on the grounds that the SPA is against public policy.

Against this background, numerous judgments rendered by the Court of Cassation have shed light and confirmed the validity or nullity of an SPA is contingent upon whether or not the unit in question is considered to be off-plan. The determining factor taken by the court was the status of the project at the time the SPA was concluded.

The unit remained to be considered as off-plan, even when it has been fully completed and after concluding the SPA. For instance, when faced with a dispute related to an unregistered off-plan unit where the seller fails and/or refuses to transfer the title deed to the buyer, court judges only sought invalidating the SPA, as it was not registered in the interim registry, even if not requested by either party to the dispute. This remained the case even if the unit has been completed, after the conclusion of the SPA and prior to filing a claim before the court. The courts decisions for one’s failure to register the off-plan unit did not consider the benefit the breaching seller can gain against the loss the buyer has to sustain by being unable to rely on or validate the SPA concluded, given that they performed their contractual obligations.

However, things never stay constant. On 10 November 2021, the General Authority of the Cassation Court surprised many stakeholders, in particular developers, investors and practitioners by significantly departing from the above principles and rulings. In the Case No. 7 for the year 2021 – General Authority, the said Authority outlined the following:

The Real-Estate Register Law does not apply to a dispute over a unit that is not registered in the interim registry, in the following scenarios:

a) The unit in question has been completed prior to one bringing its claim to court. The court found that a unit completed prior to one bringing a claim is no longer a dispute over an off-plan unit, but rather a dispute over a completed unit; and

b) If the off-plan unit has been registered in accordance with the provisions of Law No. 7 for the year 2006 (Property Registration in the Emirate of Dubai), at any stage during trial. The court provided that registering a unit creates a new contractual relationship between the seller and buyer.

Accordingly, the General Authority confirmed that the general principles of contract law shall apply to the on-going dispute.

Based on this recent judgement, it is our opinion that courts will follow suit given that the General Authority of the Court of Cassation has issued its ruling. The direct outcome of this judgment is that a judge will no longer have room to invalidate an SPA on the basis that the unit was unregistered in the interim registry in the buyer’s name, as it did in the above-mentioned instance. Instead, the buyer will have the right to seek the court’s confirmation of the validity of the SPA as long as the unit has been completed, prior to bringing a claim.

Additionally, the recent judgment from the General Authority will have an indirect effect on SPAs having arbitration clauses. Prior to the General Authority’s recent judgment, courts refused to entertain a party’s defense, namely the court’s lack of jurisdiction to hear the dispute, given the presence of an arbitration clause on the basis that complying with the requirements of the Real-Estate Register Law is a matter of public policy; and matters of public policy cannot be arbitrated.

Will it still be the court’s position in light of the recent judgment by the General Authority, if a party raises the assertion that the court lacks jurisdiction due to the presence of an arbitration clause? Only solid arguments, commentary and court judgments will tell. 


• منذ أن أصدر الشارع الإماراتي القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي الذي يُوجب تسجيل جميع التصرفات التي تجري على الوحدات المباعة على الخارطة - وهي التي تُعد في طور الإنشاء أو مُجرد رسماً هندسياً دون أن يكون لها وجوداً في أرض الواقع – في السجل العقاري المبدئي المُعد لذلك، وإلا كان عقد بيع هذه الوحدات مشوباً بالبطلان المُتعلق بالنظام العام، وأحكام محكمة التمييز بدبي متواترة على أن العبرة في وصف العقد وما إذا كان بيعاً على الخارطة - ومن ثم خضوعه من حيث صحته وبطلانه لأحكام هذا القانون – هي بالحالة التي كانت عليها الوحدة وقت إبرام عقد البيع، حتى وإن صارت هذه الوحدة مُنجزة ومُكتملة الإنشاء بعد ذلك، بما مؤداه أنه إذا ما شَجَرَ نزاع بشأن الوحدة المُباعة على الخارطة الغير مُسجلة في السجل العقاري المبدئي لعدم تنفيذ البائع التزامه بنقل ملكية الوحدة إلى المشتري، وأقام الأخير دعواه أمام القضاء بطلب القضاء بصحة ونفاذ هذا العقد، فإنه لن يسع قاضي الدعوى إلا القضاء ببطلان هذا العقد، لكونهِ مُتعلق بوحدة مُباعة على الخارطة لم تُسجل باسم المشتري في السجل العقاري المبدئي المُعد لذلك، حتى وإن صارت مكتملة الإنشاء والبناء بعد إبرام عقد البيع وقبل إقامته لتلك الدعوى، وهو ما قد يعود بالمنفعة على البائع المُخل بالتزامه بنقل ملكية الوحدة وتسجيلها باسم المشتري، وبالضرر على صاحب الحق الموفي بالتزاماته لحرمانه – بموجب هذا القضاء - من حقه في التمسك بعقد البيع وتسجيل ملكية الوحدة المُباعة باسمه في سجلات الدائرة،

• إلى أن عَدَلَتْ الهيئة العامة لمحكمة التمييز بموجب حكمها الصادر بجلسة 10/11/2021 عن هذا المبدأ، إذ قضت في الطعن المقيد لديها برقم 7 لسنة 2021 هيئة عامة بأن القانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن تنظيم السجل العقاري المبدئي في إمارة دبي – حال النزاع على وحدة عقارية لم تُسجل سلفاً في السجل العقاري المبدئي – لا يسري في حالتين: الأولى / تمام إنجاز الوحدة محل التداعي قبل بدء النزاع أمام المحاكم، وأسست الهيئة ذلك على أساس أن تمام الإنجاز قبل إقامة الدعوى يجعل النزاع على وحدة عقارية مُكتملة الإنشاء فلا يُعد النزاع على وحدة عقارية على الخارطة، والحالة الثانية / هي تسجيل الوحدة المُتنازع عليها في السجل العقاري في أية مرحلة من مراحل التقاضي وفق أحكام القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في إمارة دبي، وذلك لأن بتسجيل تلك الوحدة تنشأ رابطة عقدية ناقلة للملكية لها حجيتها على الكافة - وتابعت الهيئة - بأن في هاتين الحالتين تكون جميع القواعد والأحكام العامة في العقود هي التي تحكم النزاع وفق التشريعات السارية.

• وهو ما سيغل يد قاضي الدعوى عن القضاء ببطلان عقد البيع في المثال المطروح سلفاً لعدم تسجيله في السجل العقاري المبدئي باسم مشتري الوحدة، وسيكون للأخير الحق في الذُود عن حقهِ أمام القضاء في التمسك بهذا العقد وطلب القضاء بصحته ونفاذه، طالما صارت الوحدة المُباعة مُكتملة البناء قبل إقامة دعواه أمام القضاء، وهو الأثر المُباشر لقضاء الهيئة السابق، والذي بات ملزماً لجميع المحاكم على اختلاف درجاتها،

• هذا فضلاً عن الأثر الغير مُباشر الذي سيُرتِبهُ هذا القضاء على صحة وسلامة الدفع المتعلق بشرط التحكيم – إن وجد - والذي قد يُثار في هذه الحالة من بائع الوحدة أو المدعى عليه، وذلك لأن باكتمال إنجاز الوحدة قبل عرض النزاع على القضاء – وفقاً لحكم الهيئة السابق - لم يعُد النزاع متعلقاً بوحدة مُباعة على الخارطة لم تُسجل في السجل العقاري المبدئي، وإنما بوحدة مكتملة الإنشاء والبناء باتت بهذا الوصف غير خاضعة للقانون رقم 13 لسنة 2008 بشأن التسجيل العقاري المبدئي بإمارة دبي وما تضمنه من أحكام ونصوص آمرة يستعصي عليها اتفاق التحكيم،،

• فهل سيجري قضاء المحاكم وفق ما تقدم فيما يتعلق باتفاق التحكيم في الحالاتِ المماثلة؟ هو ما ستكشف عنه ساحات القضاء في الأيامِ القادمة.

Related Insights
Got a question or enquiry? Contact us